45-2023 ЖИЛЬЁ С ОБРЕМЕНЕНИЕМ

Юридическая чистота недвижимости — один из самых важных аспектов для покупателя. Проверка её, в первую очередь, заключается в выяснении — есть ли на объекте аресты и обременения. Если они имеются, то, в дальнейшем это может стать серьёзным камнем преткновения на пути к переходу права собственности. 

Право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду. Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определённые действия. То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать её третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или  завещать кому-либо объект не имеет права.

Итак, обременение недвижимости — это ограничение собственника недвижимости в пользовании и распоряжении своим имуществом. Обременения мешают правообладателю свободно и в полной мере распоряжаться своей недвижимостью. Обременение может быть добровольным (ипотека под залог недвижимости) и принудительным (арест жилья за долги). Существуют различные виды обременений.

Самый частый вид обременения - ипотека. До её полной выплаты имущество находится в залоге у банка. Без согласия кредитора совершить сделку нельзя. Тем не менее, при наличии письменного согласия банка купить квартиру, которая находится в ипотеке, можно. Новый собственник становится на место предыдущего залогодателя и несёт все обязанности по выплате кредита. После погашения ипотеки собственник самостоятельно (запросив закладную в банке) или через банк подает в Росреестр документы и запись об ипотеке в ЕГРН удаляется.

Другое не менее распространенное обременение - арест (запрет на совершение регистрационных действий). Арест имущества означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно продать, сдать в аренду, завещать, подарить. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН. Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много: долги, раздел имущества при разводе, спор о правах на недвижимость.

Чтобы снять арест, нужно выяснить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест на недвижимость. В дальнейшем придётся, например, оплатить долги, а затем обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства и отмене ареста. Пристав направит информацию в Росреестр и запись об аресте будет погашена в течение трёх рабочих дней с даты поступления документов. Владелец недвижимости может обратиться в Росреестр для снятия ареста и самостоятельно, приложив копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов). В этом случае Росреестр сам запросит документы в службе судебных приставов.

Ещё один вид обременений - рента. По договору ренты право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берёт на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. В результате на объект недвижимости регистрируется обременение. Распоряжаться таким жильём можно только с предварительного согласия получателя ренты. Если жильё с таким обременением продаётся, то покупатель не только становится собственником, но и берёт на себя все обязательства по содержанию  получателя ренты

 Узнать есть ли обременения на конкретный объект, можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней указываются сведения о наличии обременения, его вид (например, аренда или ипотека), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого установлено. Если обременений нет, то указывается "не зарегистрировано".

Заказать и получить выписку ЕГРН можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, в МФЦ.

Главная опасность для покупателя – не знать об обременении вообще. В результате в придачу к жилью можно получить обязательства перед совершенно незнакомыми людьми. Но, если владелец не скрывает наличия ограничений и готов содействовать при сделке, отвергать вариант покупки обременённого жилья не стоит. Тем более, что оно, как правило, гораздо дешевле.