1-2025 БИЗНЕС В ЖИЛОМ ДОМЕ

Мы все привыкли к тому, что на первых этажах наших многоквартирных  домов исчезают квартиры и появляются пункты выдачи маркетплейсов, салоны красоты, магазинчики, аптеки, кафе и др..  Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Застройщику выгоднее делать помещения на первом этаже нежилыми — к ним требований меньше. Да и продаются квартиры, которые «ближе к земле», значительно хуже остальных, так как жить в них не слишком комфортно: загазованность, плохая инсоляция, звуки и запахи с улицы. Они могут пользоваться спросом разве что у людей с ограниченной мобильностью, которым тяжело подниматься по лестнице, или у тех, кому не хватает денег заселиться повыше.

Что касается старого жилого фонда, то в своё время владельцы «нижних метров» поняли, что квартиру выгоднее переделать в нежилое помещение и продать коммерсантам. Этим занялись многие. Как только пошла такая мода, квартиры на первом этаже стали расходиться как горячие пирожки.

В 2015 году внесли поправки в законодательство, согласно которым для каждого новоиспечённого магазина в многоквартирном доме требовалось организовать обособленный вход с улицы. После этого ажиотажный спрос на подобные фокусы с недвижимостью сошёл на нет. Наводить порядок в этой сфере пришлось в том числе из-за жалоб на «домовые» предприятия. Всё-таки обитать над магазином или салоном красоты бывает некомфортно: из-за грызунов, «ароматов», шума.  Перевод помещения в нежилой фонд не должен нарушать чьи-либо права. С фактом перевода должны письменно согласиться жители всех прилегающих помещений, оборудовать обособленный вход, построить крыльцо и др. По закону, всё это — общедомовая собственность. То есть, чтобы открыть магазин в бывшей квартире, нужно на общедомовом собрании заручиться письменным согласием большинства жильцов, а это очень сложно. Так что, несмотря на сохранившуюся юридическую возможность, на практике переоформление квартир старых домов в магазины прекратилось.

Но, если у жильцов «старых» домов  есть возможность выбирать, что будет на первом этаже, то обитатели новостроек уже не могут повлиять на это. И если в доме появится, например, бар или магазин, то без веских оснований (вроде нарушения санитарных мер или закона о тишине, незаконного оформления и т. п.) выселить такого соседа не получится.

Обычно открытие «точек» в  многоквартирных домах объясняют желанием сделать жизнь их обитателей более комфортной, ведь вся необходимая инфраструктура становится ближе. Это удобно для жителей района – что называется, «шаговая доступность». Но у медали есть и обратная сторона: шум, грязь, яркий свет, невежливые посетители, нарушающие общественный порядок, могут мешать жить обитателям квартир во всех окрестных домах. Конечно, с этим можно бороться. Возможные неудобства от магазина или кафе очевидны – музыка, громкие голоса, большое количество людей, в том числе вечером и ночью. Всё это может стать основанием для подачи жалобы. Для начала стоит попытаться договориться с администрацией. Вы можете потребовать соблюдать часы работы, сделать звукоизоляцию, провести дополнительную работу с персоналом, разъяснить о необходимости тишины вечером и ночью. Претензию подготовьте в двух экземплярах, второй останется у вас, на нем должны сделать отметку о том, что документ взят в работу. Если нет возможности передать претензию лично, можно отправить ее по почте заказным письмом. Если же ответа нет или вам отказали, стоит переходить к более решительным действиям. Обратитесь в Роспотребнадзор. Ведомство может провести проверку и в случае нарушения наложит штраф и обяжет исправить все несоответствия закону. Приложите к обращению свою претензию, которая осталась без ответа (или с отрицательным результатом). Также пригодятся свидетельства очевидцев, фото- и видеоматериалы. Если вам мешает именно шум на первом этаже жилого дома, пригласите замерщика, который подтвердит, что закон действительно нарушается.  Будет хорошо, если вы объединитесь с соседями и составите коллективное обращение – шансы на положительный исход дела в таком случае повышаются.

Если шум, беспорядок и свет продолжают вам мешать, еще до ответа Роспотребнадзора можно обратиться в полицию. Они обязаны отреагировать на вызов, приехать и как минимум провести разъяснительную беседу. При повторных обращениях уже могут выписать штраф. Таким же образом можно обращаться к участковому.

А если жалоба в Роспотребнадзор тоже не дала результата, следующий возможный шаг – обращение в прокуратуру. Приложите все предыдущие материалы, опишите ситуацию как можно подробнее.

И наконец, самый финальный шаг – обращение в суд. Хотя подать иск можно на любом этапе, часто предпочтительнее попытаться добиться справедливости без судебного разбирательства. В суде можете жаловаться на бездействие всех инстанций, в которые ранее обращались. Естественно, потребуются все материалы, которые собрались по делу.    

В случае неуверенности в своих силах, стоит обратиться к юристу, который проконсультирует, как лучше себя вести и на чем делать акцент.